Primeiro os números
A maioria dos rendimentos que vê é bruta. Aqui vê o quadro realista. Custos de compra, custos de gestão e semanas vazias, em qualquer um dos nossos mercados. Depois a TIR, o múltiplo do capital e o fluxo de caixa ano a ano ao longo do período em que tenciona realmente deter o investimento.
A que está a afetar capital
Qual mercado
Comprar, arrendar e manter. A rentabilidade bruta do folheto face ao que sobra após custos de entrada, custos correntes e semanas vazias.
Typically around 4 to 7% all in, and about 5% on a straightforward apartment. Covers the 2 to 4% transfer tax, notary at 0.3 to 1%, cadastre registration and legal fees. Source, Consul.al and Investropa, 2026.
O crescimento capitaliza e aplica-se ao valor do activo, não ao que pagou para entrar. Impostos e encargos de compra são gastos e não se recuperam na venda. Os valores por defeito ficam iguais ou abaixo da média de longo prazo de cada mercado, não nos máximos recentes.
O rendimento bruto é calculado sobre o preço de compra, não sobre o que pagou realmente. Os custos de entrada e as semanas vazias são onde o número da brochura e o número real se separam.
O risco aqui é o histórico do título. Verifique a propriedade no Cadastro com o seu próprio advogado antes de qualquer sinal. As rendas na costa são sazonais, preveja mais semanas vazias.
A TIR vale o que valer o pressuposto de saída. Num mercado de baixa rentabilidade, a maior parte do retorno vem do preço de venda, o único número que ninguém controla. Leia-a ao lado da parcela vinda do rendimento e da grelha de sensibilidade, nunca isolada.
Detido durante 5 anos e depois vendido.
A taxa anual à qual estes fluxos de caixa se actualizam a zero. Valoriza o tempo além do lucro, e é por isso que os comités de investimento a citam.
Para atingir uma TIR de 10% com estes números, o activo teria de valorizar 8.5% ao ano. Compare com a média real do mercado antes de tratar este retorno como rendimento.
Estes valores sao projecoes ilustrativas, nao sao previsoes nem aconselhamento. Sao antes de impostos. Retornos projetados nao sao indicador fiavel de retornos reais, e o valor do imovel pode descer tal como subir. A variacao cambial pode reduzir o retorno de quem detem outra moeda. Cada valor depende de pressupostos que pode alterar acima. A Horizon Holding Ltd nao vende imoveis e nao recebe comissao de promotores, agentes ou vendedores. Obtenha aconselhamento fiscal independente antes de comprar.
Valores ilustrativos para planeamento. Taxas e custos mudam e variam por imóvel e situação. Não é aconselhamento financeiro ou fiscal. Verificamos os números exatos durante a due diligence.
Os retornos são apresentados antes de impostos e sem efeito cambial. Mais-valias, imposto sobre o rendimento e retenções dependem da sua residência e estrutura, não do activo: ficam de fora aqui e são tratados devidamente durante a due diligence.
Entry costs, yields and operating ratios reviewed against published market sources in August 2026. Tax rates and market conditions change. We verify the exact figures for your situation during due diligence.
TIR com diferentes pressupostos de crescimento e diferentes períodos de detenção. O seu caso está destacado. Se o retorno cai dois pontos para cada lado, está a olhar para uma aposta em preços e não para um rendimento.
| Crescimento | 3 anos | 5 anos | 10 anos |
|---|---|---|---|
| 2.0% | 3.0% | 4.1% | 4.9% |
| 3.0% | 3.9% | 5.0% | 5.7% |
| 4.0% | 4.9% | 5.9% | 6.6% |
| 5.0% | 5.8% | 6.8% | 7.4% |
| 6.0% | 6.7% | 7.7% | 8.3% |
Todos os outros valores ficam como os introduziu. O crescimento é o pressuposto com menos evidência por trás e mais peso no resultado, e por isso é o que fazemos variar.
As barras mostram o dinheiro que entra e sai em cada ano. A linha mostra a sua posicao acumulada. Onde a linha cruza zero, o seu capital foi recuperado.
Todos os valores em EUR. Os custos aparecem como negativos, por isso cada linha soma até ao valor líquido.
| Ano | Renda bruta por ano | Semanas vazias | Custos correntes | Rendimento líquido | Capital | Fluxo líquido | Acumulado |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Entrada | — | — | — | — | -157.500 | -157.500 | -157.500 |
| 1 | 8.250 | -1.269 | -1.396 | 5.585 | — | 5.585 | -151.915 |
| 2 | 8.415 | -1.295 | -1.424 | 5.696 | — | 5.696 | -146.219 |
| 3 | 8.583 | -1.321 | -1.453 | 5.810 | — | 5.810 | -140.409 |
| 4 | 8.755 | -1.347 | -1.482 | 5.926 | — | 5.926 | -134.482 |
| 5 | 8.930 | -1.374 | -1.511 | 6.045 | 177.023 | 183.068 | 48.586 |
| Ao longo do período | 42.933 | -6.605 | -7.266 | 29.063 | 19.523 | 48.586 | 48.586 |
O rendimento é tratado como recebido no fim de cada ano e a venda ocorre no fim do último ano. São simplificações, ambas conservadoras: uma renda recebida mensalmente capitalizaria um pouco mais depressa.