Prima i numeri
La maggior parte dei rendimenti che vedi è lorda. Qui vedi il quadro realistico. Costi di acquisto, costi di gestione e settimane vuote, in ognuno dei nostri mercati. Poi il TIR, il multiplo sul capitale e il flusso di cassa anno per anno sul periodo in cui intendete davvero detenere l'investimento.
A cosa stai destinando capitale
Quale mercato
Comprare, affittare e tenere. Il rendimento lordo della brochure rispetto a ciò che resta dopo costi di ingresso, costi correnti e settimane vuote.
Typically around 4 to 7% all in, and about 5% on a straightforward apartment. Covers the 2 to 4% transfer tax, notary at 0.3 to 1%, cadastre registration and legal fees. Source, Consul.al and Investropa, 2026.
La crescita si capitalizza e si applica al valore del bene, non a quanto avete speso per entrare. Imposte e spese di acquisto sono un costo e non si recuperano alla vendita. I valori predefiniti restano pari o inferiori alla media di lungo periodo di ciascun mercato, non ai picchi recenti.
Il rendimento lordo è calcolato sul prezzo di acquisto, non su quanto hai effettivamente pagato. I costi di ingresso e le settimane sfitte sono il punto in cui il numero della brochure e quello reale si separano.
Il rischio qui è la storia del titolo. Verifica la proprietà al Catasto con un tuo avvocato prima di ogni caparra. Gli affitti sulla costa sono stagionali, prevedi più settimane vuote.
Il TIR vale quanto l'ipotesi di uscita su cui poggia. In un mercato a basso rendimento gran parte del ritorno arriva dal prezzo di vendita, l'unico numero che nessuno controlla. Leggetelo accanto alla quota da reddito e alla griglia di sensibilità, mai da solo.
Detenuto per 5 anni, poi venduto.
Il tasso annuo al quale questi flussi di cassa si attualizzano a zero. Valorizza il tempo oltre al profitto, ed è per questo che i comitati di investimento lo citano.
Per raggiungere un TIR del 10% con questi numeri, il valore dovrebbe crescere del 8.5% all'anno. Confrontatelo con la media effettiva del mercato prima di considerare questo ritorno come reddito.
Queste cifre sono proiezioni illustrative, non previsioni e non consulenza. Sono al lordo delle imposte. I rendimenti proiettati non sono un indicatore affidabile dei rendimenti effettivi, e il valore di un immobile puo scendere oltre che salire. Le oscillazioni valutarie possono ridurre il rendimento per chi detiene un altra valuta. Ogni cifra dipende da ipotesi che puoi modificare sopra. Horizon Holding Ltd non vende immobili e non percepisce commissioni da costruttori, agenti o venditori. Richiedi una consulenza fiscale indipendente prima di acquistare.
Cifre illustrative a scopo di pianificazione. Aliquote e costi cambiano e variano per immobile e situazione. Non è consulenza finanziaria o fiscale. Verifichiamo i numeri esatti durante la due diligence.
I rendimenti sono al lordo delle imposte e senza effetto cambio. Imposta sulle plusvalenze, imposta sul reddito e ritenute dipendono dalla vostra residenza e struttura, non dal bene: qui sono esclusi e vengono valutati correttamente in fase di due diligence.
Entry costs, yields and operating ratios reviewed against published market sources in August 2026. Tax rates and market conditions change. We verify the exact figures for your situation during due diligence.
TIR con diverse ipotesi di crescita e diversi periodi di detenzione. Il vostro caso è evidenziato. Se il rendimento crolla due punti sopra o sotto, state guardando una scommessa sui prezzi e non un reddito.
| Crescita | 3 anni | 5 anni | 10 anni |
|---|---|---|---|
| 2.0% | 3.0% | 4.1% | 4.9% |
| 3.0% | 3.9% | 5.0% | 5.7% |
| 4.0% | 4.9% | 5.9% | 6.6% |
| 5.0% | 5.8% | 6.8% | 7.4% |
| 6.0% | 6.7% | 7.7% | 8.3% |
Tutti gli altri valori restano quelli inseriti. La crescita è l'ipotesi con meno evidenze alle spalle e più peso sul risultato: per questo è quella che facciamo variare.
Le barre mostrano il denaro che entra ed esce ogni anno. La linea mostra la posizione cumulata. Dove la linea attraversa lo zero, il capitale e rientrato.
Tutte le cifre in EUR. I costi sono indicati come negativi, così ogni riga si somma fino al netto.
| Anno | Canone lordo annuo | Settimane sfitte | Costi di gestione | Reddito netto | Capitale | Flusso netto | Cumulato |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ingresso | — | — | — | — | -157.500 | -157.500 | -157.500 |
| 1 | 8250 | -1269 | -1396 | 5585 | — | 5585 | -151.915 |
| 2 | 8415 | -1295 | -1424 | 5696 | — | 5696 | -146.219 |
| 3 | 8583 | -1321 | -1453 | 5810 | — | 5810 | -140.409 |
| 4 | 8755 | -1347 | -1482 | 5926 | — | 5926 | -134.482 |
| 5 | 8930 | -1374 | -1511 | 6045 | 177.023 | 183.068 | 48.586 |
| Sull'intero periodo | 42.933 | -6605 | -7266 | 29.063 | 19.523 | 48.586 | 48.586 |
Il reddito è considerato incassato a fine anno e la vendita si colloca a fine ultimo anno. Sono semplificazioni, entrambe prudenti: un canone incassato mensilmente si capitalizzerebbe un po' più in fretta.